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成功案例

商品房销售合同纠纷一审法律文书

发布时间:2022-04-19 丨 阅读次数:97

原告观点

原告*****、*****向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行合同向原告交房;2.判令被告提交购房发票;3.判令被告弘星房地产公司提交建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证、商品房面积测绘报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书;4.判令调整违约金为逾期每日按日万分之二计算,由被告弘星房地产公司支付截止2020年12月31日的违约金78115.17元(按逾期天数456天的房屋总价款日万分之二计算),并按每日万分之二承担自2021年1月1日起至实际交房之日止的违约金;5.本案案件受理费由被告负担。事实与理由:2018年4月21日,原告与被告弘星房地产公司签订了《商品房买卖合同(预售)》及补充协议。原告购买被告开发销售的绵阳高新区火炬西街101号地块凯旋国际1幢1单元9层2号住房,该房建筑面积共107.37平方米,价款856526元。原告依照合同约定全面履行了付款义务,但被告至今未书面通知原告交房并根据合同的约定出示相应的证书文件。逾期交房期间经业主代表与被告在绵阳高新区普明派出所协商达成协议,由被告向每户业主每月支付1500元的逾期交房过渡费,但被告仅支付2个月后即单方终止履行。被告至今未交房,车库等基础配套设施无法使用,楼顶屋面未作处理。被告已构成严重违约,应当承担违约责任,继续履行合同并向原告支付逾期交房违约金。被告在合同第十九条第一款第2项约定“买受人不退房,合同继续履行,出卖人按总房款的万分之五一次性向买受人支付违约金。”该条款系霸王格式条款,被告在格式条款中不合理地减轻其违约责任,应当依据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定,认定该条款无效。依照《民法典》第五百八十五条第二款的规定,本案约定违约金明显过低,原告请求按总房款每日万分之二计算,逾期456天,被告应当支付原告违约金78115.17元。原告为维护自身合法权益,依法提起诉讼,请求法院支持原告的诉请。被告观点

被告弘星房地产公司辩称:1.原告在起诉状中所列事实理由并不属实,案涉商品房自2020年8月30日起就处于可以交付状态,是原告自己不来办理接房手续;车库完全可以正常使用,顶楼隔热层及防水层是19楼业主人为损坏,不是被告建筑质量不合格。2.《补充协议》第六条第(六)款第4项c约定:如买受人未收到出卖人通知,买受人应在合同约定交付日期到现场办理房屋交接,如买受人未到现场办理或逾期未办理完毕房屋交接手续的,双方同意以合同约定的交付时间作为该商品房已交付日期。故案涉商品房自2020年9月15日起已经实际交付,不存在原告未交房之说。3.被告已经履行了提示、说明义务,合同、附件及补充协议均合法有效,原告主张格式条款无效的理由不能成立。被告就合同条款对买受人进行了解释和说明,买受人同意合同、附件及本补充协议所有约定,为此双方才自愿签署了合同。4原告的诉讼请求均不能成立。原告按照双方合同约定提供相关接房资料,办理接房手续,被告自然会向原告提供相关房产资料;原告办理接房手续,结算完相关费用之后,被告自然会将原告的购房发票交付原告,根本就不需要法院判决;原告请求调整违约金计算方式也不能成立。综上,房屋买卖合同合法有效,被告已全面履行了合同义务,原告不接房责任在原告,请求法院驳回原告全部诉讼请求。

案件事实

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:

被告弘星房地产公司开发了位于绵阳高新区。2018年4月21日,原告*****、*****与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》,约定原告购买被告凯旋国际1幢1单元9层2号房屋,建筑面积为107.37平方米,总价款856526元。购买方式为商业贷款购买,贷款年限20年。合同第九条约定,(一)签订合同前原告已向被告支付款项3万元,合同签订后作为商品房价款;(二)买受人于2018年4月21日前支付首期房价款376526元,余款480000元申请按揭贷款支付,贷款期限20年。第十五条约定,(一)该商品房交付给买受人时符合下列条件:1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明;2.该商品房已取得房屋面积实测报告书;3.买受人付清全部房款;(二)该商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条约定,(一)出卖人在2019年9月30日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后,出卖人在交付日期届满前X日,书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。第十九条约定,(一)除不可抗力外,出卖人未按照本合同第十八条第(一)款约定的时间向买受人交付该商品房的,双方同意按照下列第2种方式处理:2.买受人不退房,合同继续履行,出卖人按总房款的万分之五一次性向买受人支付违约金。《商品房买卖合同(预售)补充协议》第六条第(七)款第1项约定,逾期交房买受人不退房,合同继续履行,出卖人按总房款的万分之五一次性向买受人支付违约金。合同及补充协议还对其他事项作了约定。2018年4月21日原告向被告弘星房地产公司支付房款金额为354579元。2018年5月19日,原告*****与绵阳市涪城区农村信用合作联社普明分社签订了《个人住房借款合同》,原告向该信用社借款480000元向被告支付了余下房款。2018年6月7日,原告向绵阳高新区住房和城乡建设局支付了住宅专项维修资金。2020年3月27日,绵阳高新区住房和城乡建设局给凯旋国际项目业主的《关于凯旋国际项目不能如期交房问题的回复》函,称因疫情原因导致凯旋国际项目延缓交房,弘星房地产公司定于6月之前完成各项验收手续,并于6月底前将新房交付给各位业主使用。2020年6月3日,被告取得凯旋国际项目《竣工验收报告》。2020年7月13日,取得建筑面积实测报告。

2020年4月2日,在凯旋国际项目门前,凯旋国际业主与被告弘星房地产公司的法定代表人*****为房屋逾期交付问题发生纠纷,民警将双方带至普明派出所协商处理,经反复协商双方达成协议:1.从2020年3月15日开始直至甲方(弘星房地产公司)向乙方(业主)交房日期截止,在每月的18号,由甲方每月向乙方支付1500元的过渡房租费;2.甲方必须在2020年9月15日前向乙方完成交房,包括房屋的第二次搭建及部分未完成的修建工作;3.若甲方在2020年9月15日前未完成交房,在每月的18号,由甲方每月按照乙方购房总价的千分之十向乙方进行赔付,直至甲方向乙方交房;4.如若有不可抗力因素导致甲方不能完成交房,按照国家政策依次延期交房;5.如若甲方不按照此合约履行,乙方可通过绵阳高新区法院对甲方提起诉讼。该协议的补充条款载明:1.此协议自签订日期开始,进行为期14天的公示,公示完成后,经大多数业主签字同意后,此协议生效;2.如若乙方对此协议有任何异议,可联系乙方业主代表何德猛;3.由业主代表向甲方提供银行账号,在每个月的18号,由甲方按照合约向乙方支付费用;4.此协议一式二份,由甲方法人*****、乙方代表何德猛各持一份。该《协议书》被告的法定代表人*****签字确认,并加盖公司印章,乙方136位业主签字同意(包括原告*****、*****)。被告按照《协议书》内容,向136位业主支付了2020年3月、4月的过渡房租3000元,后未再继续支付。被告弘星房地产公司以《协议书》系胁迫所签为由,将136位业主于2021年3月1日起诉至本院,要求撤销该协议书。经审理,本院于2021年5月31日作出(2021)川0792民初730号民事判决,驳回了弘星房地产公司的诉讼请求。弘星房地产公司不服该判决向绵阳市中级人民法院提起上诉,该院经审理后作出(2021)川07民终4173号民事判决,维持了原审判决。2020年8月26日,被告弘星房地产公司张贴了《交房通知书》,告知业主已具备房屋交付条件。此后,被告多次张贴《催促接房公告》,并在《绵阳日报》作了登载。自2020年8月30日至2021年1月13日,已有67名业主办理了接房手续。2020年10月19日,绵阳高新区住房和城乡建设局致凯旋国际业主的《关于凯旋国际外墙及楼道渗水问题》的告知书,载明凯旋国际1栋19楼1号业主将该楼楼顶的隔热层及防水层损坏,导致15层至19层的房屋外墙及楼道出现渗水现象,高新区城管部门现已责令该业主将楼顶破坏处恢复原状。法院观点

本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》是双方在平等自愿,协商一致的基础上达成,合同内容不违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,原、被告均应当按照合同内容履行各自义务。本案中原告提出了多项诉讼请求,现分述如下:

原告请求的继续履行合同交付房屋问题。原告等136位业主与被告法定代表人于2020年4月2日签订的《协议书》明确约定了交房时间在2020年9月15日前,后被告于2020年8月26日张贴了《交房通知书》,此后也以不同形式公告业主接房,原告未及时与被告办理交接房手续,责任在原告自己,故原告的该请求本院不予支持。原告要求被告提交购房发票的诉求。原告已依照合同载明的面积支付了相应购房款,但实测面积确定后需要进行结算,可在原、被告办理交接房手续时一并结算,由被告向原告出具购房发票,故对原告的该项请求,本院予以支持。对于原告要求被告提供建设工程竣工验收证明文件等材料问题。本案在审理过程中已查明凯旋国际项目于2020年6月3日取得《竣工验收报告》,该报告是被告向凯旋国际业主交房时应出示的文件,无须向每一位业主提供。至于根据《商品房买卖合同(预售)》第十五条第(二)款约定应向业主提供的《住宅使用说明书》和《商品住宅质量保证书》,是被告向各业主交房时的附随义务,即在原告接收房屋时被告应予交付的材料,不是被告应单独履行的义务,故该请求本院不予支持。对于原告请求调整合同约定的违约金问题。被告与136位业主于2020年4月2日签订了《协议书》,综观《协议书》内容,双方对逾期交房被告应承担的违约责任进行了重新约定,即由被告向原告支付过渡期间的房租费;且该《协议书》的效力已为生效判决所确认,故本案中被告应承担的违约责任是向原告支付相应的房租费。根据《协议书》内容房租费于2020年3月15日起计算,被告于2020年8月26日通知业主办理交房手续,故房租费的计算期间为2020年3月15日至8月26日,扣减已支付的二个月,被告尚应向原告支付的费用为5100元(3个月又12天,每月1500元)。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定,民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。故本案应适用民法典的相关规定。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定,判决如下:案件结果

一、被告绵阳弘星房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告*****、*****过渡期间房租费5100元;二、被告绵阳弘星房地产开发有限公司在向原告*****、*****交付凯旋国际1幢1单元9层2号房屋时向原告*****、*****提交购房发票;三、驳回原告*****、*****的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13146元,减半收取计6573元,由被告绵阳弘星房地产开发有限公司负担5500元,原告*****、*****负担1073元。如不服本判决,可在本判决送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。

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